尹정부 8·16부동산대책

원희룡 국토교통부 장관이 16일 정부 서울청사에서 '국민 주거안정 실현방안'과 관련해 브리핑하고 있다.

출처=국토교통부 유튜브 채널 갈무리 

[이코리아] 윤석열 정부가 첫 번째 대규모 주택 공급 대책을 발표했다. 5년 임기 동안 270만 가구를 공급하겠다고 했는데, 집값 하락·거래 절벽·금리 인상 상황 속에서 정부의 이번 공급 대책이 시장엔 어떤 영향을 미칠지 전문가들의 의견을 들어봤다. 

◇신규 정비구역 2027년까지 22만호 지정

국토교통부는 재건축·재개발 등 정비사업 물량을 크게 늘릴 방침이다. 향후 5년간 전국에서 22만채의 정비구역을 새로 지정한다. 

국토교통부가 16일 발표한 '국민 주거안정 실현방안'에 따르면 2023~2027년까지 5년 동안 전국에서 270만채의 새 주택을 인허가 할 계획이다. 서울 등 수도권에서 158만채, 비수도권에서 112만채가 공급된다. 지난 정부 때인 2018∼2022년(257만채)에 비해 전국적으로 13만채 늘어난 규모다.

정부는 선호도 높은 도심지내 주택공급 확대를 위해 신규 재개발·재건축 등 정비구역 지정을 확대하기로 했다. 방안에 따르면 정부는 내년부터 5년간 총22만채의 재건축·재개발 사업 지구지정을 추가로 지정하기로 했다. 이는 앞서 2018년부터 올해까지 지정된 정비사업 구역(12만8000채)보다 9만2000채 많은 것이다. 

지역별로 서울은 신속통합기획 방식으로 10만채, 경기·인천은 역세권과 산업시설 배후 노후 주거지 등을 중심으로 4만채 규모의 정비구역 추진에 나선다. 지방은 광역시의 쇠퇴 구도심 위주로 8만채 규모를 지정한다. 

정부는 조합원 한 사람당 이익 규모에 따라 10∼50%를 환수하는 현행 제도의 구간별 부과 기준을 높일 방침이다. 재건축 조합 설립을 위한 사전 단계인 ‘안전진단’ 문턱도 낮춘다. 안전진단 항목 중 현재 30∼40% 배점을 차지하는 ‘구조안전성’ 비중을 줄이고, ‘주거환경’·‘설비노후도’ 등의 비중을 높이는 게 골자다.

◇재건축 부담금 낮추기로, 9월 세부안 확정

이와 함께 그간 재건축 사업의 최대 걸림돌로 여겨져 온 초과이익환수제(재초환) 부담을 낮추고 연말까지 안전진단 규제 완화 방안도 마련한다. 

2006년 도입된 재건축 초과이익환수제는 그간 시행 유예 등이 거듭되며 실제 최종액이 부과된 단지가 한 곳도 없다. 하지만 국토부에 따르면 현재까지 사업계획승인 단계에서 재초환 예정금액이 통보된 단지는 전국적으로 83곳에 이른다. 재건축 부담금은 수도권과 지방에서도 조합원당 2억∼3억원대의 예정액이 통보된 단지가 수두룩해 과도한 부담금에 대한 우려가 커지고 있다. 

국토부는 이에 따라 재건축 초과이익환수법을 개정해 현재 3000만원인 면제 기준을 상향하고, 누진되는 부과율 구간을 확대하는 방안으로 부담금을 낮추기로 했다. 앞서 국민의힘 배현진 의원의 개정안 발의안대로 3000만원인 면제 기준을 1억원으로 상향하고, 2000만원마다 상향되는 누진 부과구간을 3000만원으로 상향하는 방안이 유력하다. 

해당 재건축 주택을 장기보유한 1가구 1주택자에 대해서는 보유 기간에 따라 부담금을 추가 감면해주는 방안도 추진한다. 다주택자를 제외한 실수요자에 한해 재건축 부담금을 줄여주겠다는 것이다. 1주택 고령자에게는 상속·증여·양도 등 해당주택 처분 시까지 부담금 납부도 유예해줄 방침이다. 

정부는 다만 재건축 종전가액 평가 시점을 추진위원회에서 조합설립인가 시점으로 늦춰 부담금 부과 기간을 단축(최장 10년)하는 방안은 시행하지 않을 전망이다. 이 경우 최근까지 크게 오른 집값 상승분이 반영되지 않아 일부 단지에서는 과도한 초과이익이 발생한다는 판단에 따른 것이다. 

국토부는 재초환 부담을 줄이기 위해 공공임대주택과 역세권 첫 집 등 공공분양 기부채납으로 발생한 조합의 수입은 부담금 산정에서 제외하기로 했다. 

현재는 늘어나는 용적률의 절반을 공공임대주택으로 기부채납하면 지자체가 건물값을 표준건축비로 매입해 그만큼 조합의 수입으로 잡혔는데 이것을 수입에서 제외해 초과이익을 낮춰주는 것이다. 

정부는 재건축 조합이 앞으로 역세권 첫 집을 지어 기부채납하면 종상향(3종→준주거)을 하거나 용적률 인센티브(법정상한의 120%)를 부여할 방침이다. 이때 발생하는 조합의 수입도 재초환 산정 시 조합 이익에서 제외해 줄 계획이다. 

국토부 관계자는 “기부채납분을 부담금 산정에서 제외하면 조합의 사업성이 개선되고 조합원 부담금도 줄어드는 효과가 있다”고 설명했다.

국토부는 오는 9월에 이러한 내용을 골자로 하는 초과이익환수 개선안을 발표하고 법 개정에 착수한다. 

◇안전진단 평가 배점 손질... 적정성 검토 지자체에 위임

재건축 안전진단 문턱도 낮춘다. 정부는 현재 안전진단 통과의 가장 큰 걸림돌로 꼽히는 구조안전성 평가 비중을 50%에서 30∼40%로 줄이고 주거환경, 설비노후도 배점을 상향하는 등 평가항목 손질에 나설 방침이다.

앞서 윤석열 대통령은 대선 공약으로 구조안전성 비중을 50%에서 30%로 낮추고 주거환경 비중은 15%에서 30%로, 건축마감·설비노후도는 25%에서 30%로 각각 높이는 방안을 제시한 바 있다. 

정부는 또 정비구역 지정권자(특별·광역시장 등)에게 국토부 협의를 거쳐 항목별 배점에 대한 상·하향(±5~10%p) 권한도 부여하는 등 지자체의 재량권을 확대하기로 했다. 지역 상황에 정통한 지자체장의 판단에 따라 관련 배점을 높일 수도 낮출 수도 있는 것.

정밀안전진단에서 D등급을 받을 때 시행하는 정부기관의 '적정성 검토'도 의무가 아니라 지자체가 요청하는 경우에만 시행하도록 할 계획이다. 

현재는 재건축을 하려면 육안검사인 예비안전진단을 거쳐 정밀안전진단에서 D등급(조건부 재건축), E등급(재건축 확정) 이상 받아야 재건축의 길이 열린다. 특히 D등급 단지에 대해서는 한국건설기술연구원이나 국토안전관리원으로부터 추가로 2차 정밀안전진단과 같은 적정성 검토를 받아야 한다. 

국토부는 “적정성 검토를 지자체가 요청하는 경우로 한정하면 재건축 가능 단지가 좀 더 늘어날 것”이라고 예상했다.

다만 정부는 연내 안전진단 개선 방안을 마련하되 적용 지역과 범위, 시행 시기 등은 향후 시장 상황을 면밀히 모니터링 한 뒤 결정하겠다는 입장이다. 최근 집값이 하락세로 돌아서긴 했지만 안전진단이 풀릴 경우 다시 집값을 자극할 수 있다는 우려인 것으로 풀이된다. 

◇준공업 지역 정비사업도 용적률 인센티브... 신탁사업 활성화 

정부는 이외에도 임대주택 기부채납 시 용적률을 법적 상한까지 상향해주는 인센티브를 현행 주거지역에서 준공업지역 정비사업으로 확대해 주택 공급을 늘리기로 했다. 준공업지역내 정비사업에 대해서도 늘어나는 용적률의 50%를 공공임대로 기부채납하면 용적률을 법정상한(400%)까지 올려주는 것이다. 

정비사업의 주체인 조합의 전문성 부족 등으로 인해 사업이 장기화하는 문제를 고려해 신탁사의 정비사업 참여도 활성화한다. 현재 신탁사가 사업시행자로 지정받기 위해서는 전체 토지의 3분의 1 이상 신탁이 필요한데 이를 국공유지를 제외한 토지의 3분의 이상으로 완화하는 등 규제 완화를 검토 중이다. 

◇주거사다리 복원 및 재해대응 방안 연내 마련

이밖에 정부가 주거취약계층의 ‘주거사다리’로 공약한 ‘청년 원가주택’·‘역세권 첫집’은 5년간 약 50만채가 공급될 예정이다. 이들 주택은 공공택지 등을 이용해 주변 시세의 70% 수준으로 분양되며, 올해 안에 일부 단지가 첫 사전청약을 받는다. 세부 공급 방안 등은 오는 9월 ‘청년주거지원 종합대책’에서 공개할 예정이다. 

반지하주택 등 재해우려 주택에 대한 개보수, 정상거처 이주 등에 대한 지원책도 발표했다. 정부는 재해취약주택을 우선 매입해 공공임대로 리모델링하고 지하층은 커뮤니티 시설 등 용도변경을 추진하기로 했다. 또 비정상거처 거주자에 대한 공공임대 물량을 연 6000채에서 1만채 이상으로 확대한다. 민간임대 이주 희망 시 전세보증금 무이자 대출을 지원(3000채 이상)하고, 주거급여 지원 확대 등 전반적인 주거복지망을 강화해나가기로 했다. 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 16일 <이코리아>와의 통화에서 “이번에 가장 주목할 부분은 ‘민간정비사업의 투명성’을 강화한다는 것인데, 민간주도(중심)의 주택공급을 확대하겠다는 지난 대선공약부터의 정책기조를 감안하면 꼭 필요한 사안”이라면서 “다만 이번 내용은, 공공중심으로 밀어붙이겠다던 종전의 정책을 수정한 정도로 받아들여야 한다. 무리한 부분이라고 지적되던 일부 제도의 문제점을 보완하고, 적절한 인센티브를 부여하겠다는 것이 골자”라고 평가했다. 

이어 “정부가 획기적인 한 방으로 모든 문제를 해결하겠다는 식의 대책을 내놨다면 오히려 그 부분이 현실성 측면에서 지적받는 것이 맞을 것”이라고 덧붙였다.  

이 연구위원은 “재초환 등은 정비사업을 억제하기 위해서 도입된 제도라 지금처럼 민간정비사업을 활성화하겠다는 상황에서는 제도의 개선이 필수적”이라면서도 “하지만 이미 헌재가 재초환을 합헌으로 판결했기에, 재초환 자체를 폐지하는 것보다는 실제로 적용되는 부담금의 정도를 조정하는 것이 현실적인 접근”이라고 지적했다. 

이어 “민간정비사업의 투명성 문제는 꾸준히 지적되던 사안으로, 지자체 등의 정기적인 감사와 보고 등을 의무화하는 것도 검토할 수 있다. 신탁을 이용할 때도 어떻게 하면 투명성을 극대화할 수 있을지를 고민하는 것도 좋다”면서 “신규택지 지정은 좋지만 종전처럼 공공기관 임직원 등이 내부정보를 사적으로 이용하는 사례를 어떻게 차단할 것인지에 대한 논의가 더 필요하다”고 조언했다. 

함영진 직방 빅데이터 랩장은 “민간 공급 절차 단축과 개발 자율성 확대 외에도 공공택지 공급 안배와 주거복지 확대까지 장기적인 관점의 지속적 공급계획을 추진하고 있다는 면, 또  충분한 주택공급으로 시장의 집값 불안 우려를 낮추는 공급 시그널을 보낸 것도 긍정적”이라고 평가했다. 

그러면서 “다만 재초환 및 안전진단 규제완화를 위한 법안 통과 여부, 도심 복합사업에 대한 민간의 인센티브 효용체감 여부, 원자재 가격 인상으로 인한 실질적 분양가 인상 우려, 주택경기 침체 및 경기위축으로 인한 미분양·미계약 증가 문제 등 향후 풀어야할 숙제는 상당해 보인다”고 전했다. 

청년 원가 주택과 역세권 첫집 공개에 관해 함 랩장은 “남양주왕숙(1.5만~2만채), 고양창릉(9천~1.3만채), 하남교산(8000~1만채) 등 대상지로 검토되고 있고 고양창릉, 부천대장, 남양주왕숙 등에서 연내 사전청약 3000채가 공급될 예정”이라면서 “소득대비 주거비부담이 큰 사회초년생과 20~30세대의 종자돈 마련과 내 집 마련에 큰 도움이 될 전망이나 비교적 차익 기대가 큰 입지로 수요가 쏠리는 청약양극화 현상이 극명할 전망”이라고 내다봤다. 

출처 : 이코리아(http://www.ekoreanews.co.kr)